两河流域
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业委会委员周国梁致全体业主公开信

楼主#
更多 发布于:2020-12-07 14:55
两河的邻居大家好!
    随着任期即将届满,出于一份责任,我想客观的和大家交流一下,目的希望大 家能更理性地去看待一些问题,了解所以,知晓合理沟通的有效方式方法,内容分三部分:业委会,物业,业主
一,业委会
    这里首先普及一下, 根据《上海市住宅物业管理规定》 :
第二十一条
    业主委员会委员候选人由筹备组通过直接听取业主意见、召开座谈会、发放推 荐表等方式产生。筹备组应当审查候选人资格,提出候选人名单,并报送乡、镇人 民政府或街道办事处。候选人的基本信息,由筹备组在物业管理区域内公告。 业主委员会委员由业主大会会议选举产生(通常等额选举),业主委员会主任、 副主任在业主委员会委员中推选产生。 筹备组应当自选举完成之日起三日内, 在物业管理区域内公告业主委员会主 任、副主任和其他委员的名单。 业主委员会主任负责主持业主委员会日常工作,并履行以下职责:

(一)召集和主持业主委员会会议;
(二)提出业主委员会会议议题;
(三)按照业主大会会议的决定,签署有关文书。
业主委员会主任因故不能履行职责时,由副主任履行。
第二十六条
   业主委员会会议分为定期会议和临时会议。业主委员会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,至少每两个月召开一次。经三分之一以上业主委员会委 员提议,应当及时召开委员会临时会议。
    业主委员会会议应当有全体委员过半数出席,并邀请物业所在地居民委员会或 者村民委员会列席,也可以邀请业主旁听。业主委员会委员不得委托他人出席业主 委员会会议。
    业主委员会作出决定应当经全体委员过半数签字同意,在作出决定之日起三日 内将会议情况以及决定事项在物业管理区域内公告,并告知物业所在地居民委员会 或者村民委员会。
    业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,乡、镇人民政 府或者街道办事处应业主书面要求可以指定一名其他委员召集和主持。
第二十七条
    业主委员会应当建立定期接待制度,听取业主和使用人对物业管理和业主委员 会日常工作的意见和建议,接受业主和使用人的咨询、投诉和监督。
    业主委员会应当建立工作记录制度,做好业主大会会议、业主委员会会议、物 业服务合同协商签订活动,以及物业管理中各项重要事项的记录,并妥善保管。
    业主委员会应当建立信息公开制度,按照规定及时公布业主大会和业主委员会 作出的决定,物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事 项;定期公布专项维修资金和公共收益收支;接受业主查询所保管的物业管理信息。



   2016 年在邻居的推荐下加入了小区微信群,当时 ,群里沸沸扬扬充斥着各种 声音,甚至有丧失理性、放弃底线、不堪入耳的声音,很是诧异,回忆起 16 年前小 区热心业主组织的各种温馨活动,倍感遗憾和惋惜,为此敝人写了一些东西让大家 静下心来理性思考,记得在 19 年小区业主自发的忘年会上,一位长者业主还特意和我说:“周先生你写的东西我至今还保存着”,令人欣慰和鼓舞,也预示着我们广 大业主还是理性智慧的。

    当年罗列了四项小区症结:
1,业主三观不一(这里不评判是与非),
2,物业和业主间在管理过程信息不对称,令业主的感受是弱势群体。
3,业委会缺乏相应的沟通程序机制。
4,业委会和业主间的信息不对称,让业主迷失方向,产生本可避免的误会和冲 突情绪。
   当年带着诸多小区问题,拜会了当时的居委书记,同期也受到了第一届大部分委员 的待见,在此向这些委员表示衷心感谢,感谢你们的尊重。
    在被邀请下以及部分业主的信任和鼓励下,2018 年初自荐了业委会委员的选举, 并与 2018 年 3 月以等额选举的方式入选业委会成员。
   这里请大家关注、了解一下等额选举制度,保护、发挥好你的权益,(等额选 举制度:即业委会需要几位委员就筛选设立几位候选人,投票时赞同票大于否决票该 候选人即被当选,当否决票大于赞同票该候选人则被落选,再进行补选),根据小区 2017 年 9 月 23 日关于修改议事规则的表决结果公告:(南郊中华园 业主委员会委员人数为 7 人,任期 3 年,委员可以连任),当天按照上海市住宅物 业管理规定,由当选的 7 名成员通过无记名投票推选出主任和副主任,不知是信息 不畅还是宣传不到位,第二届业委会选举是相当冷清的,当日有效选票一百多张, 且没有一位业主来到现场,很是彷徨。

    2018 年业委会成立初期,依据小区 2015 年 5 月 10 日通过的议事规则
第七条
(集体讨论议事的方式)
采用集体讨论形式议事的,
本业主大会选择以下第 (二)种方式:
(一)由全体业主参加业主大会会议;
(二)由业主推选业主代表参加会议;


    为了让小区事务的讨论与决策更接地气、对称信息交流, 充分体现业主间 相互尊重的氛围, 在设立相应权利与义务对等的制度基础上, 有条件地在每个 支弄选出 1~3 名业主代表, 配合辅助业委会工作, 并设立业委会接待制度, 我 们初期讨论是一致的, 所以在小区公众号上的第二届业委会工作规划上已于体 现, 实际上在第一届业主大会通过的议事规则第七条也已提及相关事宜, 个人 认为合理制度、机制以及清晰执行是解决弥补曾经所遇问题的根本, 很遗憾因 种种原因, 最终在相关部门的协调下, 放弃了实施。 接待制度在年轻居委书记 的协调和指导下终于得到强力推行, 后因疫情中断了。

    业委会这段经历, 深感小区的问题、矛盾焦点在于信息不对称, 及部分没 有规则意识业主的违规行为, 以及部分业主对法律法规、正常渠道的不熟悉, 信息不对称必然会引起怀疑灰色地带的产生, 引起业主无端的焦虑, 最终导致 同是业主的双方走向对立面,争执中无了章法,本可团结起来的力量四分五裂, 暗中窃喜的是那些无规则意识、肆意妄为的人, 有时也感到滑稽和无奈, 一边 业委会在为小区事务如火如荼开会讨论, 一边是业主的焦虑甚至愤怒, 本可讲 开的事情,由于信息的不对称, 变得错中复杂起来。

    个人的感受, 第一届业委会, 也曾经有过业主代表会议机制和制度, 有过 对小区事务的说明会, 当时为了使用维修资金更新小区出入门禁的业主说明会 还历历在目, 业委会也曾经的航三路建设损害业主权益问题的维权尽心尽力,和房产商交涉为三期业主争取到了路面的翻新和加固, 但不知为何后期小区逐 步形成了对立面, 令人遗憾。

    在任第二届业委会期间参加了数次政府的培训会, 也感受到政府在业委会 这个机制进程中不断地在发现问题修正问题形成新的制度、规定。

前些日子碰到一位朋友, 谈及业委会, 他说他们的业委会蛮好的, 探究究 竟,无外乎信息公开的机制和方法,让业主感到倍受尊重、和公平公正的氛围, 彼此间的融洽更加促进了小区良性管理。

在业委会有合作、有遗憾, 我想也是一种人生常态, 这里理解每一位成员 的辛苦,期待未来的业委会, 也是我的初衷, 能在信息公开机制上予以突破, 建立 完善信息内部通报机制制度, 让很多事情得以及时关注讨论, 建立更加友善的 业主沟通平台机制,我们本在这里的共同身份是业主,避免业委会内部在运作, 外部业主焦虑猜忌的现象发生, 进一步缩小灰色地带的可能性。 通过符合政府 要求, 利用小区公共收益金或成员津贴(需业主大会通过)聘请常务事务员, 缓解成员工作压力, 畅通各方沟通渠道, 提高工作效率。

业委会看似松散, 不像一个公司主体能高效运作, 也可随时不干, 但它在 法律层面上又代表着全体业主, 虽然接受居委、房办的指导, 但真实能被制约 的是国家法律, 你说它权利不大也不大、不小也不小。 通过多方交流和考察, 业委会普遍的做法只要符合法规, 实际上积极和被动作为是有区别的。 普遍仅 按规合法运作与业主理解的服务要求是有一定偏差和距离的。 当然想主动做好 对业委会来说, 也是一个挑战、一门技术。



二, 物业
    根据上海市住宅物业管理规定
第五十九条
   物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违法国家和本 市有关规定以及临时管理规约、管理规约行为的,应当依据有关规定或者临时管理 规约、管理规约予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当在二十四小时内报告业 主委员会和有关行政管理部门。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后, 应当依法对违法行为予以制止或者处理。

    这里我们不难看到物业在小区所处的位置。 随着时代的变革, 物业已不再 是以前的房管所, 已是盈利性的商业元素, 盈利是企业生存的基础, 做好服务 的根本, 所以通过支付物业费获取相应服务已是我们生活的常态, 小区管理, 物业必须按照和小区订立的合同及小区业主大会通过的管理规约进行管理, 遇个别业主违规行为, 物业必须劝告、阻止, 书面通知整改, 上报政府、通报业 委会,物业的软肋是没有执法权,还要向每位业主收取“吃饭钱”,直白一点, 在三夹板中求生存, 政府、业委会、业主的脸都要看, 现任物业经理有时个别 交流时, 感叹!周先生, 很多业主违规的事非常糟心, 因是服务对象, 一般是 苦口婆心的劝说, 换来的是被指着鼻子揪着领子的遭遇, 耗费了很多本可以做 好服务的精力, 当然小区业主不乏遵纪守法明了事理、令人暖心的业主。

    据我不完全统计航头周边别墅区物业费请见下表,
1, 长泰东郊: 3.2 元/平方米
2, 东方夏威夷: 1.75/平方米
3, 金地: 3.5~4.5 元/平方米
4, 绿州千岛: 5.18/平方米 5, 南郊中华园两河流域:2.6 元/平方米 我们的物业性价比怎样, 每位业主遇到的情况不一样, 自有评判, 这里我只 想客观的说一些具体情况。

    我们每天遇到的生活中必有部分垃圾投放, 物业为了符合别墅的特点更好 地方便业主, 两河收取垃圾的模式基本没有大的变化, 如按国家的统一模式定 点定时投放会给你一定会带来较大的困扰。 国企背景的物业相对各方面还比较 稳定, 由于是房产商留下的物业, 相对在部分售后方面能和小区还是相向而行 的。
    曾有业主提出不用物业, 我们自治管理, 据考察了解, 这个除个别案例具 有特殊条件的情况下成功外(是否能延续还是个问题), 一般情况是很难实现 的, 是一个相当复杂的工程, 谁来日常管理!!?, 且经理人需行业资质, 不 是什么人都可以干的, 谁来管理经理人以及其他事务, 业委会只是一个平台, 每位成员的情况都不一样。
    有业主说以前物业管理很严厉, 现在不行了, 这里点到为止, 以前有房产 商大业主在, 政府的强力支持。 说道底小区一些违法违规问题主体是业主, 矛 盾在于政府的执法力度和法律解释。
    现状物业是夹在业主、业委会、政府中间的那部分, 有时还得不到应有的人格尊重, 要处理好相互间的关系求得生存是一门具有挑战性的技术活,为此转行的人也不在少数, 结果行业服务水准参差不齐。
    南郊中华园被连续评为上海市物业管理优秀示范项目, 虽然本人都是事后或非正式知道, 但我想能被评上, 政府一定是有相应标准的, 个人以为这件事本身对于我们小区来说是积极正面的, 既能提升小区品质的影响力还能 鞭策物业努力提升管理水平。
    在此也希望古北物业充分发挥和利用企业的优势和资源, 从合法合规的 角度拿出更加智慧、有效的管理方法, 进一步提升服务质量, 制度上杜绝容 易产生灰色地带的部分, 对于严重侵害广大业主权益的违规违法业主, 严格 严谨做好处理、上报、通报的过程记录, 保存好应有的时间节点及证据, 为 业主进一步维权提供应有的基础数据, 这也是物业应该做的基本工作, 望做好了!



三, 业主
    这里首先普及一下相关法规和提示一下诉求方式供业主参考。
    1,关于维修资金的使用,根据《上海市住宅物业管理规定》第六十八条明示:
(一)专有部分的所需费用, 由拥有专有部分的业主承担;
(二)部分共用部分的所需费用, 由拥有部分共用部分业主按照各自拥有 的房屋建筑面积比例共同承担;
(三)全体共用部分的所需费用, 由物业管理区域内的全体业主按照各自 拥有的房屋建筑面积比例共同承担;
   按照本规定设立专项维修资金的, 部分共有部分、全体共用部分的维修、 更新和改造费用在专项维修资金中列支。 但物业的共有部位属于人为损坏的, 费用应当由责任人承担。
2, 根据《上海市住宅物业管理规定》第五十六条明示:
   业主、使用人应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约, 按照房屋安全使用规定使用物业。
   禁止下列损害公共利益及他人利益的行为:
一, 损坏房屋沉重结构;
二, 违法搭建建筑物、构筑物;
三, 破坏房屋外貌;
四, 擅自改建、占用物业共用部分;
五, 损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;
六, 存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品, 或者存 放铺设超负荷物品;
七, 排放有毒、有害物质;
八, 发出超过规定标准的噪音;
九, 法律、法规和规章禁止的其他行为。

对于小区事务诉求通道是敞开的,建议有诉求以书面方式提交,就像我们律 师业主所说留下时间节点的证据,业委会如不予理睬,可以找政府相关部门(居 委、房办、城管), 这些部门办事不符合要求有问题的, 拨打 12345,十五日之 内是必须有回复的。 再上面还有督察组了。

    维修资金每年必须公示 2 次, 公共收益必须每年公示 4 次, 维修资金每年 必须通过审计, 任何一位业主都有书面提出申请查阅账本明细的权利。 所以业 主有疑问, 与其各种猜忌不如付之行动。 很多小区为了主任可以动用多少维修资金金额而争执不休, 实际个人认为这是个伪命题, 只要主动让信息透明、晒 在阳光下, 我想多少金额都不是问题。 通过咨询政府培训会的老师获知, 在动 用维修资金的工程方面, 价格上一般是要通过审计的, 所以业委会压力不是很大, 但工程数量上就需业委会把关了, 所以去年木平台养护工程的数量是我和 七支弄委员洪先生, 公司请假、冒雨和施工队现场一米一米确认的。

    一份权益一份义务它应该是对等的, 首先我们要认识到业主、业委会、物 业是相互平等的, 相互尊重是必要的, 我们虽然来自不同的地区, 成长的环境 也各不相同, 我们不求三观一致, 但既然来到这座城市生活那我们就应该遵守 这座城市的规则。

    微信群, 它是一把双刃剑, 既能快速传递信息又会把信息淹没掉, 或者无 了原形, 有时还会产生可怕的“亚马逊蝴蝶效应”, 所以业委会为什么通常不 在微信群里和业主交流,我们小区第一届业委会在 2016 年 3 月 2 号已在公众号 上《致全体业主的一封信》中也作了说明。 这里再备注一下当下小区事务的沟 通渠道:

   各支弄群都有一位物管员和一位业委会成员, 公众号上有公示。

    在相互尊重的前提下,业主有事是可以直接联系的,请大家不要隔空喊话, 相互尊重是交流的前提, 业主是业主、业委会成员也是业主。 小区的事也是每 一位业主的事, 衷心希望我们所有人, 不当吃瓜群众看热闹, 发表意见讲事实 有依据, 没有了解清楚了解清楚再说, 情绪化一吐为快无助于问题解决, 在法 律法规上请多了解《上海市住宅物业管理规定》, 搞清楚业主大会的基本含义 和规定, 讨论小区事务希望大家能够容纳反对意见, 每个人不能保证自己是完 全正确的, 并请注意不要歧视性地把某个问题归咎于某个群体。

    上月在参加政府主办的业委会培训会上碰到一位耿直的老先生, 自我介绍 是从政法系统退休的, 现在某小区业委会, 满腹的憋屈, 初期的热情已消耗殆 尽, 并说明年不做了, 他的一句话在我脑海久久回荡:有些业主把业委会当私房厨师, 主人要吃了不管什么时间就得做且不能有瑕疵。 仔细思量这其中隐含 的问题不就是尊重、沟通的问题吗?如果主人把厨师平等对待, 充分交流, 厨 师预设菜单相约时间不是更好吗?

    回眸小区不是这样吗?作为业主应该理解业委会成员也是有自己生活的业 主, 业委会理应通过更快捷方便的方式向业主公开方方面面信息, 主动设立交 流平台, 让业主知悉业委会的运作情况, 让业主感受到业委会是属于大家的, 虽然业委会所做的一切遵循法律法规, 怎样做得更好是一个挑战, 也是本人加 入业委会的初衷。

    最近的公示, 群里的沸腾可以理解但也有不解, 业委会合法合规公示本身 没错, 公示本就是接受民意的一个过程, 个别业主不至于把业委会说得一无是 处, 但是!业主得不到应有的信息焦虑情绪是可以理解的, 实际上小区很多矛 盾都因信息不对称而产生的。

    关于政府主导的公安微卡口的事, 实际上业委会也需要业主的声音来合理 向政府主张这件事, 当然微信的民意只是参考它不能代表全部, 所以最终要符 合法规进行投票,

     关于公安微卡口本身这件事, 个人目前的了解, 是为了城市安防起到联防 联控的效应,但并不需要业主提供信息,当然这个项目资金问题是有待商榷的。

    大家比较关注的主干道停车问题,这次相对人性化地修改订立了闭环制度, 让物业可以更有效地依规办事, 但这里也提醒所有业主要有思想准备, 随着小 区入住率的不断提高, 停车问题势必会有更多的新矛盾出现。

    关于文明饲养宠物,本人曾经在 2019 年 12 月 7 日 9 时 01 分在大群发出邀 请组织业主商讨这件事。 为让物业更具可操作性, 这次修改公约设立了闭环制度, 我们的目的是制约不讲文明的人, 而非可爱的毛孩子, 小区大部分宠物爱 好者还是非常配合的, 我们小区还有一个宠物群也充满暖暖的正能量。 当然物 业在操作这件事时还需看我们的弱电改造是否能顺利完成。

    关于弱电改造, 本意是为了解决业主们一直以来抱怨的小区出入口门卡老 旧、门禁瘫痪、监控形同虚设、电子围栏老化维修费用高昂等问题, 用光纤更 换原来的模拟线路,将小区所有监控设备更换为数字红外式,并补位很多盲区, 更换电子围栏, 更换门闸, 小区通讯端口到门, 引入智能系统, 未来可手机、 门卡、刷脸(自愿)、预约进出小区, 家中终端设备通过系统和物业对接, 解 决一直无法解决困扰我们的和物业对讲联络的问题, 智能化停车收费规避灰色 地带, 清晰记录个别人在小区公共区域不文明的一切行为, 备用证据或曝光, 方便物业有效管理。

    2020 年 5 月 31 日 14 点 57 分本人在小区群里发送了求助信息, 希望在这 件事上得到业主们的帮助和支持, 表明周末都可以相约交流, 这里感谢个别热 心业主的支持和帮助, 关于预算, 说心理话业委会成员如履薄冰, 我们不是相 关专业人士, 业委会本身也不是一个公司, 我们只能根据有限的信息, 先定个 数字听闻业主是否愿意做这个项目毕竟是大家的钱, 还好这次咨询了政府辅导老师, 第三方有资质的监理公司可以进项目使用维修资金, 让人松口气, 业主 们是想, 对于小区这样大的工程责任重大啊, 谁也不愿意好心做事引上无畏的官司, 上课时老师也说了很多案例。 眼前预算万一写少了, 找不到优质供应商 那是一件尴尬事,如实际费用严重超标或根本不需要 200 万,我想国家的审计、 第三方的责任、以及业主的事后明细查询都会起到相应的作用。 作为业委会的 一员, 如果自私一点去想的话, 不做更轻松一点, 当然在这件事上个人还是坚持召开业主说明会是必要的, 没有相向的交流哪来的互通。

    关于钓鱼, 客观地说随着入住率上升, 这种需求有增无减, 有反对的也有 赞同的,查阅了我们的管理规约还真没有有关这项的说明,让 110 来也不好说, 规约没有明确, 物业只能从安全、破坏绿化的角度予以规劝, 并让物管员给一 家家有钓鱼现象的业主或业主家属打电话点对点规劝, 效果怎样不得而知, 业 委会是全体业主的, 所能做的是求得利益平衡点, 所以本人以为未来首先需通 过业主大会确立是可以钓鱼还是不可以钓鱼, 可以钓鱼, 同步配套管理措施, 不可以钓鱼, 通过配套闭环管理措施, 让相应的结果写入小区管理规约, 让物 业依据管理更有力。

    关于中心景观河, 在房产商售后主动作为下, 添置了定时换水设备, 起到 一定的清洁河道作用, 这里也提醒业主我们花园里弱电窨井及雨水管是通往河 道的, 请不要随意在花园洗涤物品、排放污水, 一些业主一边在抱怨河水不干 净, 却一边在不知情地排放污水。

    关于个别嚣张跋扈的毁绿占地现象, 这里首先在新时代社会主义政治形势 下, 倡议小区广大党员干部, 以身作则起到应有的带头作用, 不辜负党旗下的 宣言, 广大业主都来聚焦这种有失做人底线的现象, 必要时联合起来拿起法律 武器予以迎头痛击, 也许个别人自感有保护伞而有恃无恐, 请你明白国家正在 深挖这些问题, 腰缠万贯是不能和人品划等号的, 要明白是社会造就了你, 而 非你成就了社会, 希望对于社会要有敬畏感, 不要在此翻船了, 没有底线的做 事也会有损你的身心健康, 请好自为之。 请认真理解《上海市住宅物业管理规 定》第五十六条




    今天所言, 可能得罪了所有人, 但希望能带给大家启发, 让我们一起变得 更加成熟, 以理性思维、洞悉问题的根本、发挥每个人的智慧, 为小区也是为 自己贡献一份力量,请珍惜每一次的投票权利,这是你最有效最有力量的声音, 积极参与, 不然很多结果会让你意外, 不要让业委会选举和其他投票冷清了, 希望能意识到这是一件非常重要的事情。
    对于个人, 我不是一个很好的委员, 但是一个努力想做好的委员, 遗憾是 人身的一部分, 所做的一切都是应该的, 没有做好、因种种原因没有完成的, 向各位业主鞠躬道歉!
   备注:微信不回答问题, 需要交流沟通的请约周末线下交流, 谢谢大家!

8 支弄 95 号  周国梁(第二届业委会成员)
2020 年12 月5日
两河流域
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沙发#
发布于:2020-12-07 15:36
公开信原文附件。周国梁委员致全体业主公开信20201205.pdf
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